槽钢

黄奇帆：关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考

来源：新浦京电子娱乐网站    发布时间：2026-07-14 16:33:50

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  还有一种情况，旧城改造，拆迁成本很高，但政府不能为了不亏本而拍高地价，应该在城郊结合部的出让土地收入中，拿出一部分来平衡，以此覆盖旧城改造成本。题内损失题外补，政府看起来是吃了点小亏，但整个投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产之间平衡了，最终这个城市会长期健康发展。

  第一，坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。任何开发商拿地的钱必须是自有资金，这个规定早已有之。

  一般地，开发商搞房地产，资本金和社会融资比例大体上应该1:3。现在，全国房地产平均融通量多少？保守估计1：9，有的开发商可能达1：50。

  1：9是怎么来的呢？拿地的钱三七开，如果一块地10亿，自己出3亿，另外7亿从金融机构借来，然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿，造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。这样的一个过程中，如果这块地三年后涨到20亿，开发商就可以拿到15亿的抵押贷款。最终，整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1：9。

  “地王”不断出现的背后，不仅是土地短缺、拍卖机制的问题，还和无限透支金融有关，比的是开发商的资金融通能力。所以，只要做到一切买地的钱通通不许借债，有了这道防火墙，现在M2中大量的资金就不能进入到房地产了。

  一切参加土地拍卖的开发商，第一要核查的是他的资金血统，只要是借来的，就不能参与拍卖活动。这么一来，土地的恶性竞争，“地王”现象就一定会消灭掉一大半。

  第二，坚决防止开发商多账户借款。开发商在开发过程中发债券、银行贷款，算比较规范的，但有时候又是私募基金，私募基金好像是股权，但形股实债，有时候还把理财资金、高利贷弄来。

  当一个开发商如果有30%的资本金是清晰的，70%的贷款绝大多数都是银行、信托、债券市场来的，那还过得去。如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务，各种高利贷、中利贷占到全部融资的50%以上，这时就对不起了，不是政府管头管脚管到你肠胃里来，而是你的账户一目了然就是危机状态。

  对这种开发商的开发运行必须提高警惕，看有没有高息揽储，有没有“一女二嫁”卖房子等违规行为。

  对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是，合理设定首付与按揭之间的杠杆比。如果这一比例过高，比如零首付，会造成房地产泡沫，引发系统性金融风险；过低，比如零按揭，会使得老百姓买房困难，宏观上也会导致楼市低迷，制约房地产市场发展。

  因此，要根据不一样的需求层次和房价走势，实施差别化按揭制度：比如首套房二八开、三七开，二套房五五开或四六开，三套房必须全款购买，这个比例必须把握好。

  做到这一点，就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题。美国的银行数量倍于我们，大体有3000多家，但美国并不是每个商业银行都搞按揭贷款，其中房利美、房地美、联邦住房贷款银行、国民抵押贷款协会等五大房贷金融机构占到全部住房贷款的70%以上，这样老百姓按揭贷款情况一目了然。

  在我国，任何银行都可以搞按揭贷款，一个客户能在重庆工商银行按揭买房，又跑到上海建设银行按揭，还可以到海南招商银行按揭，只要短期还得了账，三个银行都会把他当成优质客户，而不会主动到其他银行核查贷款情况。

  银行给信贷员下任务、定奖惩，也是唯客户数量，比如某个信贷员去年积存了300个按揭客户，今年增加一个奖200元、到期还了款，客户总量少一个则罚300元。

  总体看，我们的银行对老百姓按揭贷款的管理是比较粗放的。收入证明上，美国、欧洲是查税单或工资单，这个不能造假，以此来核定你的按揭贷款额度。我们的祖国是单位出具收入证明，往往出现企业做顺水人情开假证明，更有甚者，银行直接以假图章帮助客户造假。

  高端有遏制，就是对别墅这样的高档住宅，要实行有差别的税收政策，如果普通商品房的税率1%，那么别墅就要考虑收5%，如果三五年卖掉，交易税可以再升到8%。香港就是不断递增印花税税率，加到没人敢炒房。

  中端有鼓励，就是让一般老百姓买得起自住房，比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税。今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策。这是全球通行的房产税政策。

  低端有保障，就是不仅不收税，政府还帮助建好公租房，用低价格保障老百姓住有所居。

  第二，适时征收房地产税或物业税。这样做有四大好处：一是健全税制。在欧美国家，直接税往往占总税收的40%。中国普遍是间接税，缺少直接税，物业税（即当前正在讨论的房地产税，观察者网注）是持有环节的直接税，这符合国际经验。

  二是有效遏制投机性炒房的重要手段之一。以1%税率来计算房产税，一套200万的房子即使十年翻番到400万，账面上是赚了200万，但升值过程中的房产税，加上买卖过程缴纳的契税、增值税等，再考虑资金的终值系数，投机炒房的动机会大大降低。

  四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态都会带来非常大调整。总体上，房产税应包括五个要点：

  （2）依照房子升值额度计税，如果1%的税率，价值一百万的房屋就征收1万元，升值到五百万税额就涨到5万元。

  （4）低端的、中端的房屋要有抵扣项，使得全社会70%-80%的中低端房屋的交税压力不大。

  （5）房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金，实现制度的有序接替。这五条是房产税应考虑的基本原则。

  第三，研究征收土地增值税。十八届三中全会提出，允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施，相关的税收政策需跟进。

  比如，一亩农村集体建设性用地拍出500万，怎么实现的呢？这不仅是征地成本决定的，还与配套的社会资源和投入紧密有关。国有土地出让收入，扣除征地动迁成本后，是拿去修地铁、学校等公共基础设施的。农村集体建设性同地拍出后，全部归农民和集体经济组织，显然是不合理的。

  另外，对于不同区位的地块，由于使用目的的不同，有的搞金融商贸设施，有的搞学校文化设施，他们的价格是不一样的，一个拍出500万/亩，一个拍出50万/亩，对两个地方的农民和集体经济组织，也是不公平的。

  在欧美国家和我国台湾地区，都要征收土地增值税，扣除成本后，增值50%以内收40%的税，增值50%—100%收50%的税，增值100%以上收60%的税。

  现在，我国土地增值税政策还没出台，导致税收上缺少房地产土地资源类的税种。

  第一，完善政府公租房体系。习曾就快速推进我国住房保障和供应体系建设强调指出，到2020年，以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。

  落实好这个要求，不但可以充分彰显房地产的公共产品属性，让城市困难家庭基本住房需求有了保障。而且，如果我们能把公租房配置好，必然会带动开发商和各类业主的商品租赁房体系的发展，整个住房供给系统就会比较平衡。

  （1）总量上，大体按照覆盖20%的城市人口，人均20平方米来配套，一百万人口的城市建400万平方米就够了。

  （2）服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户，这些对象特征明显，核定容易。

  （3）同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构，一步到位。

  （4）集聚区布局合理，公租房与商品房大体形成1：3搭配，学校、医院等公共设施共享，不能把公租房变成贫民窟。

  （5）合理收取物业费，一般定价为同地段商品房的50%-60%，租金占低收入家庭年收入的1/6左右。比如，一套50平方米公租房，租金15元/平方米，月租金需750元，一般城市较低收入的群体，一对夫妻月收入有5000多元，就不会有太大的租房压力。

  对于政府而言，公租房是不动产，商品房价格持续上涨，公租房租金也会上涨，建设成本是能够平衡好的。

  通常，公租房60%左右建设成本是贷款，租金可以把贷款利息平衡掉。像新加坡那样，五年以上的公租房，租户还可以买过去，变成共有产权房。

  如果这个共有产权房要出售，只能按照市场行情报价售卖给保障房管理部门，政府再出租给新的保障对象。如此循环往复，就能够持之以恒地做下去。

  第二，培育商品房租赁市场。对于开发商持有房屋出租，重要的不是开发商不愿意持有，而是开发商主要是依靠融资的开发模式，决定了他做不了持有房子的出租者。

  试想，1：9的融资，有些甚至是半高利贷，房子造好后，利息滚上去，开发商就一定要尽快把房子卖掉，以回笼资金偿还贷款。从这个方面讲，开发商并不是不想持有房产搞租赁，而是受制于1：9的融资结构不得不放弃。

  中国商品房租赁太少，很大原因和开发商资本结构有关。从这个意义上讲，政府首先应让开发商进入1：3的融资结构，提高开发商的准入门槛，让有资本金实力的开发商参与土地批租，不仅有利于遏制炒地现象，还有助于商品房租赁市场的发展。

  此外，对搞长期商品房租赁的开发商，要形成一套激励政策，包括承租人能够正常的使用住房公积金付租，交易税、契税、个人所得税抵扣率更高，等等。

  对老百姓二套房出租，也应该有鼓励政策。同时，从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇，等等。

  我国人口多，人均耕地不足世界水平的一半。在这种背景下，我们要做好两件事：一方面，要十分珍惜国家给的土地指标，加强土地节约集约利用。与此同时，要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。

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